A szerződések egyik fontos eleme az előlegfizetés. Hogyan működik ez a gyakorlatban, milyen esetekben jár vissza és melyek a buktatói? A BudaPestkörnyéke.hu jogi szakértője az ingatlanügyekben jártas dr. Bacskó László ügyvéd segít eligazodni a vételár előleg rejtelmeiben
Előleg fogalma
Lakossági ingatlan ügyletek során a vételár teljesítése az esetek túlnyomó többségében részletekben történik. A vételár valamennyi teljesítendő részlete – egészen a teljes vételár kiegyenlítéséig – jogi értelemben vételár előleg. Tehát az előleg, vételár előleg, vételár részlet egymásnak teljesen megfeleltethető szinonimák. Ebben a tekintetben az előleg semmilyen különleges többlet tulajdonsággal nem rendelkezik, lényegében egy mezei vételárrészletet takar a kifejezés, szemben a foglalóval, amire speciális elszámolási szabályok vonatkoznak. A BudaPestkörnyeke.hu legfrissebb híreit ide kattintva éred el.
Mi történik az előleggel, ha nem jön össze a szerződés?
Az adásvételi szerződés során előlegként említett összegek bármilyen esetben visszajárnak a vevőnek, ha a szerződés megszűnik. Az előleg visszafizetésének kötelezettsége teljesen független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg. Ez egyben azt jelenti, hogy az előlegnek – a foglalóval szemben – nincs szankció funkciója.
Milyen kötelezettségek terhelik a feleket az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során
Nagyon fontos stratégiai kérdés mind az eladó, mind a vevő oldalán, hogy az előleg megfizetésére milyen módon kerül. Eladó és vevő érdekei értelemszerűen ellentétesek, hiszen az adásvételi szerződés teljesítése során a feleket különböző előjelű kötelezettségek terhelik: Vevő kötelezettsége a vételár, vételár előleg, vételárrészletek megfizetése. Eladó kötelezettsége az ingatlan birtokának átruházása, illetve hozzájárulás a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez. Ennek megfelelően a felek érdekei ellentétes irányba mutatnak. Vevő érdeke, hogy a szerződéskötéskor minél kisebb összegű előleget adjon át és a vételár túlnyomó részét a lakás kulcsainak átvételekor fizesse meg. Másrészről a vevő érdeke, hogy minél korábban az ingatlan birtokába juthasson és annak hasznait ő szedhesse. Eladó érdeke, hogy minél korábban a teljes vételár birtokába jusson. Ha ez nem lehetséges, akkor pedig minél korábban, minél nagyobb arányú előleg legyen a kezében. Másrészről az eladó érdeke, hogy minél tovább az ingatlan birtokában maradhasson, minél tovább maga szedhesse annak hasznait.
Vételár előleg teljesítéséből adódó buktatók
Bármilyen összegű előleg teljesítése a vevő oldalán jelentkező kockázat. Jellemzően az eladó az átvett előleget nem őrizgeti a szerződés lezárásáig. Lakossági szerződéseknél az előleg sorsa, hogy abból az eladó legtöbbször a következő lakásvásárlását finanszírozza, esetleg a közüzemi tartozásait rendezi. Könnyen belátható, ha ebben a helyzetben, még az ingatlan átadása előtt a szerződés meghiúsul, úgy a vevő igen kellemetlen helyzetbe kerül. Kétszeresen is: egyrészt ebben a helyzetben a vevőnél nincs se pénz, se ingatlan; másrészt egy tipikus lakossági szerződésnél az eladó nem rendelkezik olyan tartalékokkal, amiből vissza tudná fizetni az elszámolandó összeget a vevőnek. Ha az eladó egy másik szerződés előlegeként befizette az átvett összeget vagy éppen a hitele törlesztésére fordította, egyik helyről sem reális az előleget visszakövetelni.
Előleg fizetésével kapcsolatos kockázatok megelőzése
A prevenció, az előrelátó kockázatkezelés a kockázatok hathatós kezelésének az egyetlen hatékony módja. Ezért minden esetben azt szorgalmazzuk, hogy a vételár túlnyomó részének teljesítése kulcsátadással egy időben történjen, számottevő előleg fizetése nélkül. A témáról bővebben a Bacskó Ügyvédi Iroda cikkére kattintva olvashat.
Két évtizedes szakmai múlt
Dr. Bacskó László, a Bacskó Ügyvédi Iroda alapítója. Ügyvédi Irodája azt a piaci rést igyekszik elfoglalni, ami a „klasszikus” jogi szolgáltatásokat nyújtó kis ügyvédi irodák és a nemzetközi ügyvédi irodák által megszólított piaci szegmens között húzódik. Közel két évtizedes szakmai múlttal a háta mögött a morálisan is felelős jogi képviselet ideáját vallja magáénak. Ügyfeleiben elsősorban azt igyekszem tudatosítani, hogy adott jogügyletnek vagy jogvitának milyen kedvezőtlen kimenetelei merülhetnek fel. Képviseletet csak akkor vállal, ha meggyőződött arról, hogy az ügyfél döntése nem pusztán érzelmi megfontolásokon alapul, és az említett negatív eshetőségek teljes tudatában is kitart elhatározása mellett.
Megfelelő képviselet
Az agglomerációt is jól ismerő ügyvéd hisz abban, hogy az ügyfél jogvitában való képviselete során a megfelelő alkupozíciók kialakítása több mint jogi kérdés. Perdöntő lehet a hatékony tárgyalási stratégia és a személyiség meggyőző ereje is. A BudaPestkörnyeke.hu legfrissebb híreit ide kattintva éred el.
Kiemelt kép: illusztráció