A társasházakban élők gyakran tapasztalják, hogy a szomszéd lekerít egy részt az udvarból, vagy igényt tart egy parkolóhelyre. A kizárólagos használati jog kérdésköre szabályozza ezt a területet. Most kiderül, mit tehet meg a társasházi szomszéd és mit nem, vagy csak akkor, ha mi és mindenki más a házban abba beleegyezik.
Tároló, teremgarázs-beálló, kertrész kizárólagos használata
A társasházi alapító okiratban vagy a szervezeti és működési szabályzatban esetleg külön okiratba foglaltan találhatunk rendelkezéseket az önálló helyrajzi számon nem szereplő, társasházi közös tulajdonban lévő ingatlanrészek kizárólagos használatával kapcsolatban. Ilyen kizárólagos használati jogot gyakran létesítenek teremgarázs beállókra, tárolókra, kertrészre, padlástérre.
Ez praktikusan azt jelenti, hogy a kizárólagos használati jog jogosultja annak ellenére, hogy a társasház adott része ugyan a társasház közös tulajdonát képezi, azt a többi tulajdonostárs ellenében kizárólagosan lesz jogosult használni. Tehát az ilyen kertrészt jogosult lesz a tulajdonostárs elkeríteni és virágot ültetni rajta, vagy a kocsija részére fenntartott felszíni beállóra felfesteni a rendszámát, vagy a kijelölt tároló rekeszbe bepakolni a kacatjait és lakattal lezárni. A kizárólagos használati jog jogosultja egyben az érintett ingatlanrész fenntartásának költségeit is viselni köteles.
Kizárólagos használati jog zavaros jogi háttere
Első lépés a társasházi alapító okirat és az szervezeti és működési szabályzat az szmsz ellenőrzése. Az esetek túlnyomó többségében borítékolható a csalódás. Gyakran derül fény arra, hogy az eladó például az adott tárolót ugyan valóban sok éve háborítatlanul használja, azonban ezen használati jog gyakorlásának semmilyen írásban lefektetett jogalapja nincs.
Az általános tévhittel szemben – az összes többi társasházi lakótárs hozzájárulása nélkül – önmagában nem keletkeztet jogot a vevő számára a beruházó által az adásvételi szerződésbe foglalt kizárólagos használatról szóló rendelkezés.
Kizárólagos használati jog az adásvételi szerződésben
Amennyiben a fentiek szerint nem megfelelően szabályozott egyéb dokumentációban a kizárólagos használati jog, még nem kell elvetni a vásárlást. A kockázat elviselhető szintre mérsékelhető, ha a társasházi lakás vásárlása során a vevő tartja magát az alábbiakhoz:
Az ingatlan adásvételi szerződésben a felek kifejezetten rögzítsék annak a tényét, hogy a felek megállapodása szerint az adásvétel tárgyát képező lakáshoz milyen egyéb helyiség kizárólagos használati joga tartozik.
Egyben a felek tegyenek arról említést, hogy a társasházi okiratok ezt a használati jogot nem tartalmazzák.
Az eladó az adásvételi szerződésben szavatoljon ezen kizárólagos használati jog fennállásáért és zavartalan használatáért, egyben vállaljon helytállást a vevőre ruházott jog sérüléséért, korlátozásáért.
Összegszerűsítsék a felek e használati jog értékét, hogy jogvita esetén kalkulálhatóak legyenek a jogkövetkezmények.
Kizárólagos használati jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése
Fontos rögzíteni, hogy a kizárólagos használati jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztethető be. Ennek ellenére is a mai napig találkozni olyan tulajdoni lappal, ami a teremgarázs tulajdoni hányadok feltüntetése mellett tartalmazza, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadához melyik számú beálló vagy tároló tartozik. A gyakorlat ugyan törvénysértő, viszont vitathatatlanul praktikus. Ez a jelenség azonban kizárólag bürokratikus anomáliaként értelmezhető, általánosságban nem lehet számolni vele.
Erről a témáról bővebben ide kattintva lehet olvasni.
A jogi szakértőnk összes, hasznos tanácsát itt lehet megtalálni!
Dr. Bacskó László, a Bacskó Ügyvédi Iroda alapítója. Ügyvédi Irodája azt a piaci rést igyekszik elfoglalni, ami a „klasszikus” jogi szolgáltatásokat nyújtó kis ügyvédi irodák és a nemzetközi ügyvédi irodák által megszólított piaci szegmens között húzódik.
Közel két évtizedes szakmai múlttal a háta mögött a morálisan is felelős jogi képviselet ideáját vallja magáénak. Ügyfeleiben elsősorban azt igyekszem tudatosítani, hogy adott jogügyletnek vagy jogvitának milyen kedvezőtlen kimenetelei merülhetnek fel. Képviseletet csak akkor vállal, ha meggyőződött arról, hogy az ügyfél döntése nem pusztán érzelmi megfontolásokon alapul, és az említett negatív eshetőségek teljes tudatában is kitart elhatározása mellett.
Az agglomerációt is jól ismerő ügyvéd hisz abban, hogy az ügyfél jogvitában való képviselete során a megfelelő alkupozíciók kialakítása több mint jogi kérdés. Perdöntő lehet a hatékony tárgyalási stratégia és a személyiség meggyőző ereje is.
Kiemelt kép: illusztráció
