Egy lakás, családi ház vásárlása igen nagy lépés. A legtöbben hosszú ideig tervezik, míg meglépik egy ingatlan megvásárlását. Mind a vevőnek, mind az eladónak lényeges, hogy végül milyen feltételekkel kerül sor az adásvételi ügylet megkötésére. Az adásvételi ügylet kulcsfontosságú dokumentuma maga az adásvételi szerződés.
Az ügyvédekre rendkívül nagy szerep hárul az ingatlan adásvételi ügyleteknél. Az adásvétel során az adásvételi szerződésnek minden apró részletét ki kell dolgozni és úgy kell elkészíteni, hogy az megfeleljen a hatályos jogszabályoknak és a felek érdekeinek.
Az adásvételi szerződésben kell rendelkezi például a fizetési feltételekről, a birtokbaadás időpontjáról, az esetleges tehermentesítésről, a hitelből történő vásárlás esetén a finanszírozási feltételeknek való megfelelésről. Nem lehet az adásvételi szerződést puszta formalitásnak tekinteni, egy esetleges későbbi jogvita szempontjából ugyanis sok múlhat azon, hogy a felek milyen feltételeket rögzítettek az adásvételi szerződésben.
Az ügyvéd az, aki gondoskodik arról, hogy az adásvételi ügylet megfelelően lebonyolításra kerüljön, ő az, aki ellenőrzi a felek személyazonosságát, az ingatlan adatait, elkészíti az adásvételi szerződést és ellenjegyzi azt, közreműködik abban, hogy az adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba az esetleges korábbi terhek egyidejű törlése, valamint kölcsönből történő vásárlás esetén a jelzálogjog bejegyzése mellett. Az ügyvéd feladata továbbá, hogy mindkét felet, tehát mind az eladó, mind a vevő érdekeit képviselje.
Az ügyvédnek a munkája az ingatlan adásvétel területén sokrétű, ebből a legfontosabbakat emeljük ki.
- Jogi szakértelem
Az ügyvéd az, aki az adásvételi ügylet során jogi tanácsot adhat a szerződéskötő felek számára többek között a tulajdonszerzési, tehermentesítési, finanszírozási, szavatossági kérdések, valamint adó- és illetékfizetési szabályok körében.
- A szerződés szerkesztése
Az ügyvéd az, aki megszerkeszti a felek által előadott tények és az adott jogi feltételek alapján az adásvételi szerződés tervezetét, ennek keretében gondoskodik arról, hogy az adásvételi szerződés minden fontos kérdésre kiterjedjen.
- A fizetési ütemezés átbeszélése
Az ügyvéd segíti a feleket a fizetési ütemezés megtervezésében mindkét fél, azaz az eladó és a vevő érdekeit is szem előtt tartva.
- Az ingatlan adásvételi ügylet lebonyolítása
Az ügyvédnek a feladata továbbá, hogy az adásvételi szerződés megkötését követően az adásvételi szerződést és a kapcsolódó okiratokat benyújtsa az illetékes ingatlanügyi hatósághoz és képviselje a feleket az ingatlanügyi eljárásban a vevő tulajdonjogának bejegyzéséig eladó tulajdonjogának és az esetleges korábbi terhek egyidejű törlése mellett.
Felmerül a kérdés, hogy egy ingatlan adásvételi szerződés megkötésének hogyan zajlik a folyamata?
Általában első lépésként a vevő vételi ajánlatot tesz az ingatlanra. A vételi ajánlattal ajánlati kötöttség keletkezik, így, ha azt az ajánlat címzettje, azaz az eladó elfogadja, akkor adásvételi szerződés jön létre a felek között. Így abban az esetben, ha a vevő az ingatlanra írásban vételi ajánlatot tesz, azaz szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja, ami azt jelenti, hogy mennyi ideje lesz az eladónak az ajánlatot elfogadni.
A vételi ajánlat esetében továbbá fontos tudni, hogy a benne rögzített feltételeken a felek egyoldalúan már nem tudnak módosítani, ezért minden lényeges körülményt fel kell tüntetni (vételár összege és megfizetésének módja, ütemezése, esetleges tehermentesítés feltételei, birtokbaadás időpontja stb.).
Felhívjuk a figyelmet továbbá arra, hogy a hatályos törvényi szabályozás értelmében vételi ajánlatot, szándéknyilatkozatot nem szerkeszthet ingatlanközvetítő, továbbá pénz átvételére sem jogosult az ingatlanközvetítő.
Az ingatlanközvetítők által kialakított gyakorlat az, hogy „ajánlati biztosíték”, „vételi biztosíték” vagy bármilyen más egyéb, valójában kreált jogcímen készpénzt vesznek át a vevőjelölttől. Ennek mértéke általában 1%-a vagy 2 %-a szokott lenni a vételárnak, amit a vevőjelölt azért fizet, hogy kifejezze az eladó felé a vételi szándékának a komolyságát. Ez a gyakorlat azonban valójában nem felel meg a jogszabályoknak, az ingatlanközvetítők ugyanis jogszabálysértő módon járnak el.
A vevő és az ingatlanközvetítő nem áll egymással szerződéses jogviszonyban, a vételi ajánlat a vevő egyoldalú nyilatkozata, tehát az ingatlanközvetítőnek az eladótól származó meghatalmazás hiányában nincs érvényes jogalapja arra, hogy a vevőtől átvegyen pénzt és a pénzt magánál tartsa. Az ingatlanközvetítő azzal, hogy vételi biztosítékot vesz át a vevőtől, lényegében letéteményesnek minősül. Az ingatlanközvetítő a jogszabály értelmében pedig letétkezelésre nem jogosult. Letétet kizárólag például ügyvéd, közjegyző, bíróság stb. kezelhet.
A fentiek, illetve az esetleges elszámolási jogviták elkerülése érdekében minden esetben javasoljuk, hogy az ingatlanközvetítő helyett közvetlenül az eladónak kerüljön átadásra a biztosíték összege, amelynek átvételét az eladó kettő tanúval ellátott átvételi elismervény aláírásával igazolja.
A vételi ajánlat elfogadását követően a felek ügyvédhez fordulnak, aki a rendelkezésre bocsátott adatok, illetve dokumentumok (például: alapító okirat, SzMSz, közös költség nullás igazolás, utolsó havi közüzemi számlák, energetikai tanústívány stb). alapján megszerkeszti az adásvételi szerződés és kapcsolódó okiratok tervezeteit és megküldi áttekintésre a szerződéskötő feleknek.
Miután az adásvételi szerződés és kapcsolódó okiratok tervezeteit a felek jóváhagyták, egy előre egyeztetett időpontban sor kerül az adásvételi szerződés és kapcsolódó okiratok aláírására.
Az okiratok aláírását követően az eljáró ügyvéd az adásvételi szerződést és kapcsolódó okiratokat benyújtja az illetékes ingatlanügyi hatóság részére a vevő tulajdonjogának a bejegyzése érdekében.
A fentiekből látható tehát, hogy igen nagy és komoly felelősség hárul az eljáró ügyvédre az ingatlan adásvételi ügylet során, figyelemmel arra, hogy az ügyvéd felel azért, hogy az ügylet jogilag hibátlanul bonyolódjon le.
Partner: Rothcreative.hu
