Az ingatlan adásvételi szerződés után felszámolt ügyvédi munkadíj számítási metodikája „ősi” hagyományokra nyúlik vissza és a laikus jogkereső közönség számára az egyik legközismertebb tétele a legendás ügyvédi jövedelmek forrásának. Már a rendszerváltás idején is szinte mindenki tudta, hogy az ügyvédek azért keresik rongyosra magukat, mert egy darab papírért elkérik az ingatlan értékének 1%-át.

Időközben azonban nagyot fordult a világ. Az ügyvédi szakma gyakorlása ma már nem csak egy szűk kiváltságos csoport privilégiuma.

A jogi szakértőnk összes, hasznos tanácsát itt lehet megtalálni!

Bárki beléphet a pályára, aki kvalifikálja magát, az ügyvédi munkadíjakat pedig a közjegyzői  díjszabással ellentétben semmilyen szabályozás nem szorítja keretek közé.

Ennek megfelelően óriási verseny van a piacon. Így az 1% már csak városi legenda. Ezzel párhuzamosan a darab papír pedig az egyre komplexebbé váló gazdasági viszonyokkal egy magas szakértelmet igénylő sokváltozós, bonyolult dokumentummá nőtte ki magát.

Ingatlan adásvételi szerződés, mint szolgáltatáscsomag

Hogy az adásvételi szerződések napjainkban elérhető ügyvédi munkadíjairól összevethető képet kapjunk és ne körtét hasonlítgassunk almával, ezért első lépésként érdemes áttekinteni, hogy pontosan mit értünk adásvételi szerződés, mint szolgáltatáscsomag alatt.

Hogy az ügyvédek által nyújtott szolgáltatások összehasonlíthatóak legyenek első lépésként tisztázandó, hogy az adásvételi szerződés gyűjtőfogalom alatt milyen szolgáltatások körét érti az ajánlatot adó ügyvéd kolléga, természetesen magán az ingatlan adásvételi szerződésen felül.

Az adásvételi szerződéshez egyes szolgáltatások szükségszerűen hozzátartoznak, míg vannak olyan elemek, ami az ügyvéd és az ügyfél megállapodásának függvénye. Lássuk melyek lehetnek ezek:

  1. tulajdoni lap beszerzése
  2. térképmásolat beszerzése
  3. társasházi alapító okirat bekérése, ellenőrzése
  4. szervezeti és működési szabályzat bekérése, ellenőrzése
  5. tulajdonjogról lemondó nyilatkozat (bejegyzési engedély)
  6. önerő megfizetését igazoló nyilatkozat
  7. bejegyzési engedély ügyvédi letétbe vétele
  8. önerő nyilatkozat ügyvédi letétbe vétele
  9. foglaló vagy bármely vételárrész ügyvédi letétbe vétele
  10. NAV adatlap
  11. banki feltételek ismerete, szerződésbe illesztése
  12. banki vagy egyéb feltételek változása miatt az adásvételi szerződés módosítása
  13. adásvételi szerződés földhivatali benyújtása
  14. bejegyzési engedély földhivatali benyújtása
  15. esetleges földhivatali hiánypótlás ügyintézése
  16. hibás földhivatali végzés esetén a határozat kijavításának ügyintézése
  17. nem EU állampolgár tulajdonszerzése esetén kormányhivatali engedély beszerzése
  18. kiskorú szerződő fél esetén gyámhivatali engedély beszerzése

Tehát, ha szeretnénk összehasonlítani az ügyvédektől kapott különböző ajánlatokat, érdemes tisztában lenni azzal, hogy pontosan milyen szolgáltatások körére kaptunk ajánlatot.

Ügyvédi munkadíj óradíj alapon?

A modernkori adásvételi szerződések árképzési szokásainak kialakulása hajnalán azért lehetett célszerű az árképzést az ingatlan százalékos értékéhez igazítani, mert a lakossági ügyletek blankettaszerű okiratok alapján zajlottak egy olyan gazdasági környezetben, ahol a „banki hitelfelvétel” kifejezés egy értelmetlen karaktersor volt csupán.

Ekkor az ügyvédi munkadíjban elsősorban az ügyvédi felelősségvállalás mértékét szerették volna kifejezni. Tehát megfizetni alapvetően nem az ügyvéd effektíve időben belefektetett munkáját, se nem a munka komplexitása által igényelt extra szakértelmet kellett, hanem az ügyvédnek az ingatlan értékével növekvő felelősségvállalásának ellenértékét.

A felelősség része a megbízásnak a mai ügyvédeknél sem változott. Az ügyvéd azon kevés nehéz sorsú vállalkozók egyike, aki a mai napig bármilyen hibáért a teljes magánvagyonával felel, ellentétben a modern gazdasági követelményekhez igazodó szinte bármilyen más gazdálkodási formával (kft, zrt, egyesület, alapítvány, stb.).

A jelentős piaci versenynek köszönhetően azonban ezen speciális, kiemelt felelősségvállalás ma már az ügyvédi munkadíjban nem vagy igen csekély súllyal jeleníthető meg. Ezért senki nem hajlandó extra pénzt áldozni, hiába áll be az ügyvéd a 100 milliós ügylet mögé élete minden megtakarításával.

Ezért szerencsétlen és idejétmúlt hogy az ügyvédi munkadíj képzése százalékos alapon történik, hiszen az ügyvéd ma már csak a ténylegesen elvégzett munkáért tud pénzt kérni, azért nem, hogy az ügyfél ügyletének biztosítékául szolgál a teljes vagyona, háza, autója, készpénze.

Ezen változásokra figyelemmel ésszerűbb lenne egy óradíj alapon standardizált díjazási rendszer, ahol az előre, fix összegben megadott munkadíjat a várható időráfordítás, illetve az adott ügyvéd szakmai háttere befolyásolná, esetleg egy kisebb korrekciós szorzóval megjelenítve az ingatlan értékét is a számítási metodikában.

Hókuszpókusz a munkadíj százalékokkal

Tehát az ügyvédi munkadíjak meghatározása – a fentiek szerint igen szerencsétlen módon – továbbra is az ingatlan értékének adott százalékában történik, így az ügyvédi oldalakon általában azt látjuk, hogy az ügyvéd kínjában az ingatlan értékének növekedésével sávos százalékos értékeket ad meg, és hogy semmiképpen ne legyen egyszerű a történet, különböző extra körülményekre figyelemmel (hitelfelvétel, kétnyelvű szerződés, kiskorú vevő, nagy számú szerződő fél, stb) a százalékos értékekhez korrekciós értékeket rendel hozzá.

Erre azért van szükség, mert valójában gyakorta egy 10 milliós ingatlan adásvételével – ahol a vevő a bankhiteltől, a CSOK-ig, a lakástakarékon át mindent igénybe vesz, hogy egy jelzáloghitellel terhelt, végrehajtás alatt lévő ingatlant vásároljon meg – sokkal több macera van, mint a felső tízezer tagjai között zajló 100 milliós ügyletek esetén, ahol tehermentes ingatlan készpénz ellenében cserél gazdát.

Ügyvédi munkadíj a szivárvány minden színében

Addig is, amíg szemléletváltás következik és a gazdasági realitás legyőzi az idejét múlt hagyományokat, tekintsük át a százalékban kifejezett ügyvédi munkadíjak jelenlegi spektrumát. A szórás óriási. Budapesti viszonyok között az ingatlan vételárának 0,2%-ától egészen a 1,5%-os értékig mindennel lehet találkozni.

Ügyvédi munkadíj: 1-1,5%

Az 1-1,5% közötti sávot nyugodtan tekinthetjük komolytalannak, ez a munkadíj egy 10 millió forintos ügylet értéknél sem versenyképes, nemhogy egy 50 millió forintos vásárlásnál, ahol csak az ügyvédi munkadíj több mint félmillió forint lenne.

Ilyen volumenű díjszabással általában olyan irodáknál találkozhatunk, ahol nem az ingatlan adásvételi szerződés a fő profil, ezért az alkalmi munkával járó extra erőfeszítések díja jelenik meg ebben a magas összegben.

Ügyvédi munkadíj: 0,5-1%

Sok ajánlat van a 0,5% és 1% közé eső sávban. Ez a díjszabás is magasnak tekinthető a mai budapesti ügyvédi munkadíjak között, de nem tekinthető irreálisnak.

Főleg, ha ezért az összegért az ügyvéd teljes körű „egyablakos” szolgáltatást nyújt, és kész bármilyen extra igényét kielégíteni az ügyfeleknek felár nélkül (pénz letétkezelés, szerződésmódosítás, személyes megjelenés bankban, stb.).

Az általános tapasztalat viszont inkább az, hogy ebben a sávban akkor kap az ügyfél ügyvédi munkadíj ajánlatot, ha az ügyvédet az ingatlant közvetítő ingatlanos ajánlja a vevőnek. Ilyenkor az extra díj nem az extra szolgáltatások felára, hanem az ingatlanos „jutaléka”, ami nem ördögtől való, csak jó tisztában lenni vele.

Ügyvédi munkadíj: 0,3-0,5%

A kifejezetten ingatlanügyletekre specializálódott, adásvételi szerződéseket napi szinten bonyolító irodák ügyvédi munkadíja napjainkban Budapesten 0,3% és 0,5% között alakul.

Ebben a sávban szinte nincs különbség a munkadíjak összege között. Az itt megjelölt szórás inkább abból adódik, hogy a fentiekben említettek szerint az ingatlan értékére vetítve, százalékban fejezik ki az ügyvédi munkadíj összegét.

Ennek megfelelően kis értékű ingatlanoknál inkább a 0,5% felé fog billenni a számláló, míg 30-40 millió forintos összegtől teljesen reális a 0,3% is.

Átlagos ingatlanok

Mivel az említett kényszer miatt százalékban tüntettük fel az ügyvédi munkadíjakat is, ezért fontos kiegészítésként említést tenni arról, hogy ezek a százalékos értékek csak a legáltalánosabb budapesti lakóingatlanok értékére vetítve tekinthetők irányadónak, ami hozzávetőlegesen 15 millió forinttól 50 millió forintig terjed.

Az ezen az értéksávon kívül eső ügyletekre a bemutatott százalékos értékek értelemszerűen nem lesznek érvényesek. Tehát például, ha valaki egy 500 ezer forintos vételárú telekvásárlás ügyében kap 50 ezer forintos ügyvédi munkadíj ajánlatot, akkor az ügyvédi munkadíj a vételár 10%-át teszi ki, ami százalékban sok, az elvégzendő munkát tekintve viszont nagyon kis szerényke.

1 milliárd forint

Nézzünk egy példát a spektrum másik végéről is: Egy egymilliárd forint értékű ipari csarnok vásárlása esetén az ügyvédi munkadíj lehet, hogy „csak” másfél millió forint, azaz az ingatlan értékének 0,15%-a. Ez díjazás az alacsony százalékos érték ellenére viszont már igen korrektnek nevezhető óradíjat takar a kis értékű telekvásárlással szemben – ha az ügylet nem különösebben összetett.

Olcsó ügyvéd vagy jó ügyvéd?

Van a közismert bölcsesség az elvégzendő munkával kapcsolatban:

“Cégünk OLCSÓN, JÓL és GYORSAN dolgozik. Ön ezek közül kettőt választhat!”

Ha ügyvédi szolgáltatásról van szó, melyik legyen ez a kettő? A hazai általános fogyasztói szokások az ügyvédi szolgáltatások terén is megjelennek. Az olcsóság mindenható úr, ami pedig sajnos oda-vissza hat.

Az alacsony ügyvédi munkadíj elvtelen előtérbe helyezése generálja az árversenyt a piacon. Csökkenő díjak mellett egy bizonyos ponton túl pedig óhatatlanul a szolgáltatás színvonala csökken, hiszen a kisebb infrastruktúrával, kevesebb erőforrással, kisebb szakértelemmel rendelkező szolgáltatók kerülhetnek versenyelőnybe.

Érdekes eredményre jutunk, ha megvizsgáljuk, mekkora az az árelőny, ami miatt az ügyfelek a minőséget készek beáldozni.

Egy szerény otthonban gondolkodó budapesti vásárló 20-30 millió forint értékű ingatlan vásárlására kér ajánlatot. Ha nincs bonyodalom, akkor az ajánlatok szórása 50 ezer és 150 ezer forint között lesz.

Tehát, ha a vevő a legolcsóbbat választja a legdrágább ellenében, akkor 100 ezer forintot tud spórolni. Ha ezt az összeget a 20 milliós vételárra vetítjük rá, akkor a teljes ügylet értékének 0,5%-áról beszélünk.

Azt teljes bizonyossággal tudom állítani, hogy ma Magyarországon a vevők 90%-a ezen 0,5%-os különbözetért könnyű szívvel kockára teszi a 20 millió forintos befektetését, ami egyébként a teljes vagyonának a többszöröse, hiszen leggyakrabban az összeg nagyobb hányada hitelből származik.

A valós helyzet azonban ennél, ha lehet még rosszabb, mivel a fenti elméleti számokkal szemben a valóságban a minőségi szolgáltatás már akár 10-20 ezer forint többlet ráfordítás, azaz a teljes ügylet értékének 0,1%-a ellenében elérhető lenne, de sokan mégis inkább feláldozzák a biztonságot e csekély megtakarítás fejében.

Érdekes pszichológiai jelenségről van szó, hiszen a vevő nyilvánvalóan egy percig sem gondolkozna, ha az eladó azt mondaná, hogy az ingatlant nem adja 20 millió forintért csak 20 millió 20 ezerért, ami számmal leírva így néz ki: 20.000.000,-Ft vs 20.020.000,-Ft.

Mégis óriási sikerélmény, ha az ügyvédi munkadíj terén sikerül elérni pár ezer forint alkut, amivel viszont a szolgáltatónak akár a díjazása 20%-áról is le kell mondania.

Természetesen a drága szolgáltatás nem feltétlenül egyenlő a minőséggel, a kellő körültekintés a megfelelő ügyvéd kiválasztása során elengedhetetlen, de feltétlenül újragondolást igényelne az alacsony díjazás abszolút priorizálása.

Erről a témáról bővebben itt lehet olvasni

A jogi szakértőnk összes, hasznos tanácsát itt lehet megtalálni!

bacsko-laszlo-ugyved

Dr. Bacskó László, ügyvéd – Fotó: bacskougyved.hu

Dr. Bacskó László, a Bacskó Ügyvédi Iroda alapítója. Ügyvédi Irodája azt a piaci rést igyekszik elfoglalni, ami a „klasszikus” jogi szolgáltatásokat nyújtó kis ügyvédi irodák és a nemzetközi ügyvédi irodák által megszólított piaci szegmens között húzódik.

Közel két évtizedes szakmai múlttal a háta mögött a morálisan is felelős jogi képviselet ideáját vallja magáénak. Ügyfeleiben elsősorban azt igyekszem tudatosítani, hogy adott jogügyletnek vagy jogvitának milyen kedvezőtlen kimenetelei merülhetnek fel. Képviseletet csak akkor vállal, ha meggyőződött arról, hogy az ügyfél döntése nem pusztán érzelmi megfontolásokon alapul, és az említett negatív eshetőségek teljes tudatában is kitart elhatározása mellett.

Az agglomerációt is jól ismerő ügyvéd hisz abban, hogy az ügyfél jogvitában való képviselete során a megfelelő alkupozíciók kialakítása több mint jogi kérdés. Perdöntő lehet a hatékony tárgyalási stratégia és a személyiség meggyőző ereje is.

Kiemelt kép: illusztráció